http://juristmoscow.ru/adv_rek/ Sun, 20 May 2012 02:55:31 +0400 HostCMS http://juristmoscow.ru/adv_rek/7965/ Россия – пока не самое лучшее место для законного обогащения, ведения цивилизованного бизнеса и проявления деловых способностей при отсутствующем конкурентном рынке. Но, не смотря на все сложности и проблемы, переводить компании за границу и начинать все «с нуля» российские предприниматели не спешат. О том, как сохранить бизнес в России, проживая в другом государстве, рассказывает адвокат Олег Сухов Россия – пока не самое лучшее место для законного обогащения, ведения цивилизованного бизнеса и проявления деловых способностей при отсутствующем конкурентном рынке. Но, не смотря на все сложности и проблемы, переводить компании за границу и начинать все «с нуля» российские предприниматели не спешат. О том, как сохранить бизнес в России, проживая в другом государстве, рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»). «Мягкий» вариант эмиграции В последнее время становится  популярным «мягкий» вариант бизнес-эмиграции: счастливая жизнь — на Лазурном берегу, а бизнес — в России. Такой сценарий считает для себя наилучшим значительная часть  предпринимателей. Покидая родину, каждый из них мечтает о развитии и процветании  своего дела, но  как его сохранить в России, постоянно проживая за границей? И как найти компетентного заместителя, который бы управлял компанией как своей собственной?  Как создать эффективную систему контроля на местах? Как выбрать «правую руку»? Учредителю необходимо запомнить важное правило: передать можно только то дело, которое в своем развитии перешагнуло стадию «предпринимательства». Невозможно на расстоянии управлять бизнесом, находящимся в процессе «создания», когда всё строится на контактах предпринимателя, его энергии, энтузиазме,  но при этом пока ещё отсутствуют выстроенные бизнес-процессы, бизнес-проекты. «Основные проблемы, связанные с привлечением „наемного директора“, надлежащего исполнения возложенных на него обязанностей, вызваны нечетким, не грамотным их определением. Иногда полномочия учредителя могут почти полностью перейти к новому руководителю, и он фактически становится новым владельцем, что автоматически вызывает напряженные отношения с собственником, находящимся  за границей», — говорит адвокат Олег Сухов. Главная цель учредителя — обеспечение  дальнейшего успешного развития компании в своих интересах. Предприниматель, передавая наемному директору  в управление свои активы, должен обеспечить себя гарантиями, что они будут использоваться для достижения заранее оговоренных целей. При этом возникают две опасности: опасность управленческой ошибки со стороны руководителя-наместника  и опасность злоупотреблений полученной властью и полномочиями. Как избежать  риска принятия ошибочного решения ценой в бизнес? Адвокат Олег Сухов рекомендует создать жесткую  систему контроля реализации основных принимаемых решений, влияющих на развитие компании, поскольку именно здесь велик риск ошибок и злоупотреблений. При передаче руководящих функций необходима предельная  ясность организации бизнеса, определение ключевой компетенции, выработка стратегии  развития и увеличения ресурсов. Как создать систему «total control» Основные обязанности владельца компании — контроль и развитие. Собственники крупных зарубежных холдингов успешно применяют в системе дистанционного руководства такое явление, как контроллинг. Он представляет  собой комплекс мероприятий, предназначенных для корреляции системы управления компанией с процессами проверки наибольшей эффективности. С помощью контроллинга можно осуществлять аналитическо-информационное обеспечение, контроль принятия решений руководителя на расстоянии в процессе работы компании любой формы собственности. Контроллинг включает в себя несколько составляющих: управление рисками, информационное обеспечение компании, руководство ее системой планирования и системой качества. Основная  задача учредителя при внедрении системы  контроллинга — создание максимально эффективной управленческой структуры, которая будет способствовать росту бизнеса дистанционно. Главное  правило бизнеса: «доверяй, но проверяй»! «В среде предпринимательства нет другой справедливости, кроме той, что диктуется рынком. Именно рыночная среда формирует нравственность бизнесмена. Реальная практика ведения любого дела за годы его существования позволила его собственникам сформулировать множество неписаных правил, среди которых красной строкой выделено одно: доверяй, но проверяй! И с этим нельзя не согласиться. Но как строить дистанционные взаимоотношения „собственник-заместитель“? Только на партнерских началах», - советует адвокат Олег Сухов. - В данной сфере не подойдут ни отношения подчиненности, характерные для пары «работник-работодатель“, ни отношения дружбы, основанной на принципе личной преданности. На момент передачи управления хороший руководитель бизнеса находится в курсе всех дел и направляет работу заместителя, но через год собственник выходит из информационного поля, возникает информационная асимметрия, и заместитель руководителя получает намного большие полномочия, чем изначально предполагалось». И в данном случае принцип личной преданности может защитить собственника от злоупотреблений директора, но никак не от его ошибок. В приведенной ситуации рекомендуется до момента передачи бизнеса в управление заключить контракт, в котором подробно описать все требования, цели, показатели, отчетность, права, обязательства и действия сторон в случае позитивного развития событий (условия, форма и суммы вознаграждений) или негативного (условия увольнения, ответственность сторон) и т.д.  Наличие хорошего контракта позволяет избежать недоразумений и наладить здоровые партнерские отношения между собственником и заместителем. Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе   «Вопрос адвокату» Fri, 13 Apr 2012 00:33:13 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/7965/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/7964/ По данным Юридического Центра адвоката Олега Сухова 80% торговых точек (от палаток и ресторанов до многоэтажных павильонов) около метро являются объектами некапитального строительства и возведены на земельных участках либо без разрешения, либо на короткий период времени, ограниченный действием договора аренды (до 5 лет), что служит безусловным основанием для их сноса по завершению срока аренды. По данным Юридического Центра адвоката Олега Сухова 80% торговых точек (от палаток и ресторанов до многоэтажных павильонов) около метро являются объектами некапитального строительства и возведены на земельных участках либо без разрешения, либо на короткий период времени, ограниченный действием договора аренды (до 5 лет), что служит безусловным основанием для их сноса по завершению срока аренды. В отличие от объектов недвижимости, созданных с соблюдением всех норм действующего законодательства, т.е. при наличии права собственности или долгосрочной аренды (49 лет) на земельный участок, выделенный под соответствующие цели, получении разрешения на строительство, надлежащей сдачи здания в эксплуатацию, как объекта именно капитального строительства, с регистрацией права собственности на недвижимое имущество в Росреестре, — объекты некапитального строительства, даже если на них получено свидетельство на собственность, могут быть снесены, а земельный участок под ними изъят по истечении срока действия договора аренды. Как показывает судебная практика, в больших городах по окончанию срока действия договоров аренды органы муниципальной власти все больше отказывают в их пролонгации и обращаются к собственникам зданий или в суд с требованиями об освобождении земельных участков и демонтаже, сносе расположенных на них торговых павильонов. Краткая история вопроса. В 90-ых, начале 2000-ых годов органы местной власти (главы администраций, префекты) предоставляли бизнесменам земельные наделы во временную аренду под определенные цели – строительство зданий из быстровозводимых сборных конструкций с дальнейшим их использованием в коммерческих целях. На возведение указанных сооружений, как правило не требовалось специальных разрешений, которые необходимы для строительства объектов недвижимости. Кроме того, первоначально оформляемые документы: постановления, распоряжения, акты приемки зданий в эксплуатацию, технические и кадастровые паспорта БТИ, договоры аренды земли, — содержали информацию о том, что данные объекты  являются некапитальными строениями, временными сооружениями, а срок их эксплуатации напрямую привязывались к сроку действия Договора аренды земельного участка (3 или 5 лет). Многие представители бизнеса, понимая, что в достаточной мере не защищены законом, пытались переоформить сооружения некапитального строительства в объекты недвижимости, однако судебная практика показала, что данные действия осуществлялись напрасно — зарегистрированные права собственности на подобные «объекты недвижимости» признаются судом ничтожными. Подавляющее большинство земельных участков в востребованных для торговли местах с высокой проходимостью населения, как правило расположенные у метро, передавались предпринимателям на основе срочных Договоров аренды и очень часто содержали указание на то, что они могут использоваться только для возведения на них объектов некапитального строительства с дальнейшей эксплуатацией в период действия Договора аренды. В большинстве случаев Договоры о предоставлении земельных участков оформляются на период 3-5 лет, по истечении которых администрации муниципальных образований полномочны их не пролонгировать, не перезаключать на новый срок, что служит основанием к освобождению земельных участков, в том числе и от находящихся на них зданий, сооружений. В 2011 году количество судебных споров по России в отношении заявленных требований о сносе торговых точек по сравнению с 2010 годом возросло почти в 2 раза. 2012 год подтверждает тенденцию увеличения подобных обращений со стороны органов местной власти к собственникам зданий и в суды, направленную на освобождение коммерчески интересных земельных участков. Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Fri, 13 Apr 2012 00:28:14 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/7964/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/7963/ Более 50% заключаемых договоров аренды на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах не соответствуют действующему законодательству. Большинство жителей даже не догадываются о нарушении своих прав, когда в аренду отчуждаются помещения, расположенные в их доме, по заниженной стоимости или когда доходы от аренды помещений получают посторонние компании, но не собственники дома. Такая информация получена путем анализа обращений в «Юридический центр адвоката Олега Сухова» представителей товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и управляющих компаний на протяжении I квартала 2012 года. Более 50% заключаемых договоров аренды на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах не соответствуют действующему законодательству. Большинство жителей даже не догадываются о нарушении своих прав, когда в аренду отчуждаются помещения, расположенные в их доме, по заниженной стоимости или когда доходы от аренды помещений получают посторонние компании, но не собственники дома. Такая информация получена путем анализа обращений в «Юридический центр адвоката Олега Сухова» представителей товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и управляющих компаний на протяжении I квартала 2012 года.   «Данная тенденция связана с двумя основными причинами, — считает адвокат Олег Сухов. — С одной стороны, собственники, порой, не интересуются деятельностью по управлению общим имуществом их дома, в полном объеме доверяя избранным членам правления ТСЖ, ЖСК или управляющих компаний, которые аккумулируя всю власть в своих руках, получают неосновательное обогащение, обманывая жильцов дома, в том числе предоставляя ненадлежащую информацию или сфальсифицированные документы. С другой стороны, сказывается отсутствие понимания у населения действующего законодательства и собственных прав в данной отрасли отношений». Необходимо отметить, что нежилые помещения в подвальных и цокольных этажах, а также на технических и иногда мансардных этажах принадлежат на праве собственности всем жителям дома. И именно по решению всех собственников могут приниматься вопросы, как о распоряжении таким имуществом, в том числе сдачи недвижимости в аренду, т.к. и определении стоимости такой аренды. Кроме того, только сами собственники полномочны принимать решения о том, куда должны расходоваться полученные от аренды доходы. «Следует обратить особое внимание, что по заявлению даже одного собственника многоквартирного дома, суд,  ориентируясь на статьи 168, 246, 247, 289, 290, 608 ГК РФ и 36, 37, 44, 46 ЖК РФ,  вправе отменить ранее заключенные договоры на аренду нежилых помещений, если установит, что согласия на такую аренду со стороны собственников многоквартирного дома получено не было», — заключает адвокат Олег Сухов. Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 985) 763 — 90 — 66Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Fri, 13 Apr 2012 00:25:42 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/7963/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6941/ Согласно данным «Первого Столичного Юридического Центра», российские бизнесмены все чаще предпочитают решать конфликты с партнерами по бизнесу или государством не с помощью пистолета или взятки, а через суд. О том, какие судебные споры являются наиболее распространенными на территории российского бизнеса… Согласно данным «Первого Столичного Юридического Центра», российские бизнесмены все чаще предпочитают решать конфликты с партнерами по бизнесу или государством не с помощью пистолета или взятки, а через суд. О том, какие судебные споры являются наиболее распространенными на территории российского бизнеса, рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты города Москвы. Взыскание задолженности Одна из наиболее распространенных категорий судебных споров – взыскание дебиторской задолженности по исполненным договорам: подряда, субподряда, поставки, аренды, инвестирования, страхования, оказания услуг, лизинга и т.д. Специфика указанных споров заключается в том, что при взыскании возникшей задолженности необходимо доказать не только наличие заключенного договора, но и его исполнение, которое чаще всего выражается подписанным актом выполненных работ. Корпоративные споры Данный вид судебного производства возникает в части спорных моментов между учредителями – собственниками компаний, распределения между ними бизнеса, определения правомерности принимаемых решений, назначения или отстранения руководства организаций – генеральных директоров, президентов компаний, иных должностных лиц руководящего состава. В данной части спорными являются и отношения по реорганизации или ликвидации компаний, внесения изменений в уставные документы и, соответственно, определения новых полномочий или прекращение части прежних полномочий. К данной категории дел относятся и споры по определению и одобрению крупных сделок, дееспособности на участие в таких сделках, многие иные судебные споры. Оспаривание результатов тендеров, торгов и аукционов По мнению адвоката Олега Сухова, споры по данному направлению получили свое масштабное и стремительное развитие в последние пять лет, после того как было введено законодательство, обязывающее привлекать коммерческие структуры к исполнению государственных заказов в абсолютно любых отраслях деятельности, начиная от закупки техники, привлечения охранных предприятий или передачи в аренду помещений,  и заканчивая поставками нефти и газа. Указанные споры имеют место как в отношениях по признанию торгов, аукционов или тендеров недействительными, так и по оспариванию результатов осуществленных действий, например, результатов оказанных услуг в рамках того или иного государственного заказа. Земельные споры Земельные споры – одни из самых распространенных видов споров в практике арбитражных судов. К ним можно отнести оспаривание ненормативных актов местных органов власти по выделению участков, изъятие участков из владения или собственности, признание права на земельные участки, споры по договорам аренды, купли-продажи, по иным договорам, результатом которых является переход земли из государственного или муниципального фонда в собственность или пользование коммерческих структур. Налоговые и таможенные споры Указанная категория дел самая сложная в хозяйственных правоотношениях, так как требует специальных познаний в области налогового и таможенного права, а также прекрасного ориентирования в бухгалтерии и полного принятия языка цифр. Таможенные и налоговые споры берут свое начало в оспаривании актов налоговых и таможенных органов, в том числе по требованиям о возмещении за счет государственной казны причиненных убытков, возврате излишне оплаченных налогов и заканчиваются отношениями в части определения налоговой базы и размера налоговых отчислений, оспаривания административных налоговых наказаний. Споры в сфере договорного права Споры в сфере договорного права могут касаться вопросов расторжения сделок в связи с их неисполнением, признания сделок недействительными, притворной или мнимой сделкой и т.д. Кроме того, к подобного рода спорам относятся различные дела, связанные с понуждением к регистрации договоров, или наоборот, признанием регистрации договоров неправомерным. Стоит отметить, что договоры, которые являются предметом рассмотрения в арбитражных судах, имеют самый разный характер: договоры купли-продажи, договоры аренды, договоры поставки, договоры подряда, договоры инвестирования и т.д. Споры с недвижимостью «Указанные споры имеют свои специфические нюансы. Например, если касаться инвестиционных отношений на рынке недвижимости, то суды в большинстве своем не признают права на недвижимость за участниками инвестиционной деятельности до подписания акта реализации инвестиционного проекта и основного протокола распределения площадей, — говорит адвокат Олег Сухов. — Кроме того, не признают суды и права на объекты недвижимости в зданиях, не сданных в эксплуатацию. Что касается признания прав на нежилые и жилые помещения, то арбитражные суды проводят проверку и тщательное изучение всех правоустанавливающих документов, свидетельствующих о возникновении права на строительство как таковое. При этом, если обращающееся в суд лицо не докажет, что в досудебном порядке оно предприняло все необходимые меры для регистрации права собственности, однако получило отказ во всевозможных инстанциях, в том числе и в Росреестре, то суд удовлетворять иск не станет». Споры о несостоятельности (банкротстве) Указанные виды дел отличаются своей долгосрочностью, т.е. процессы длятся годами. Банкротство включает в себя 4 стадии, из которых две являются обязательными и две – факультативными: наблюдение (обязательная), финансовое выздоровление (факультативная), внешнее управление (факультативная), конкурсное производство (обязательная). Обязательные стадии по общему правилу длятся 6 месяцев, внешнее управление – не более 18 месяцев, при этом возможно (а на практике именно так и происходит) продление первоначального срока отдельной стадии на новый срок. Процесс наблюдения может длиться и 12, и 18 месяцев, то же происходит и с процессом конкурсного производства, которое не окончится до тех пор, пока конкурсный управляющий не отсудит все долги, являющиеся активами для предприятия- банкрота. Споры о нарушении авторских прав «С каждым днем все больше компаний вынуждены отстаивать права на свое фирменное наименование, авторское право в отношении различного рода произведений искусства, литературы, культуры, программ ЭВМ, баз данных, фонограмм, сообщений в эфире, изобретений, полезных моделей. Как правило, речь идет о защите нарушенных авторских прав, выплате убытков или компенсации в связи с нарушением авторских прав, обязательстве прекратить нарушение авторских прав», — заключает адвокат О. Сухов.   Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 08:03:24 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6941/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6940/ Коммерческая недвижимость от жилой отличается не только стоимостью и целями использования, но и законодательством, что регулирует отношения, направленные на ее приобретение и эксплуатацию. Что необходимо знать при приобретении коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость от жилой отличается не только стоимостью и целями использования, но и законодательством, что регулирует отношения, направленные на ее приобретение и эксплуатацию. Что необходимо знать при приобретении коммерческой недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»). Покупка нежилых помещений: 1. Объекты некапитального строительства покупать рискованно Приобретая коммерческую недвижимость необходимо убедиться, что она не является объектом некапитального строительства. Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение  ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество. Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальный. Каковы же риски? Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в  аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта недвижимости. «Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, ранее передавая земельные участки в аренду на определенный срок, не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства (ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений). – Поясняет адвокат Олег Сухов (“Юридический центр адвоката Олега Сухова“). - При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета». 2. Иные претенденты на имущество по ранее заключенным договорам По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление о регистрации перехода права  собственности. Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущество, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами. Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости. 3. Обременения со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов «Под коммерческую недвижимость очень часто оформляются кредиты, — рассказывает адвокат Олег Сухов (“Юридический центр адвоката Олега Сухова»), - недвижимость же становится залоговым обеспечением под такие кредиты. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем. Мошенники скрывают информацию о залогах. Они имеют возможность обманывать покупателей путем заключения предварительных договоров, или обычных договоров купли-продажи, когда право собственности еще не зарегистрировано, например, в недавно построенных зданиях. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений. При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной. 4. Риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам Коммерческая недвижимость достаточно востребована, вследствие чего практика ее продажи является редкостью. Однако очень  часто нежилые помещения начинают быстро реализовываться, например, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью нового строительства дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые якобы необходимы взамен застоявшегося обветшалого коммерческого фонда. Собственники такого нежилого фонда узнают о планах местных властей, продают коммерческую недвижимость по рыночной стоимости, а новые собственники принимают риски изъятие приобретенного имущества, порой за много меньшую компенсацию. 5. Сложность в переоформлении документов на коммуникации Казалось бы, такое простое действие как переоформление коммуникаций и счетов по оплате на нового собственника часто приводит к ощутимым финансовым затратам. А если предыдущий собственник откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок. Следствием может стать ограничение в пользовании коммуникациями. Также следует учитывать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, о чем покупатели даже не задумываются в момент сделки. При этом случается, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы. Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона,  проведения независимой интернет линии, многое иное. Аренда нежилых помещений: 1. Отношения по аренде всегда не стабильны Никогда Арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, или на определенных с арендатором условиях в частности. «Увеличивая стоимость коммерческой недвижимости путем проведения в ней ремонтных или косметических работ, арендатор, как правило, не имеет права на компенсацию затрат по улучшению данного имущества, не говоря уже об убытках, которые потерпит в связи с необходимостью освободить уже разрекламированное и подготовленное во всех смыслах к бизнесу помещение», — предупреждает адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»). 2. Сюрпризы с эксплуатационными компаниями и обслуживанием И об этом меньше всего задумываются как арендаторы, так и покупатели коммерческой недвижимости, а зря. Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении. Новому собственнику могут навязать абсолютно не нужные услуги, или определить по ним слишком высокий размер стоимости, например, заставить платить интернет или телефон по суммам в десятки раз превышающим обычные цены. Или навязать услуги охраны за огромную плату, или выставить счета на оплату мест общего пользования даже тех, которыми никто и никогда не пользуется. Не редки случаи обязания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, которые либо не проводятся, либо проводятся, но не интересны арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.   Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 08:01:04 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6940/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6939/ Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком — самый популярный в советские годы способ обладания недвижимым имуществом. С 1 января 2012 года закон предписывает полностью прекратить указанный вид владения земельными наделами. В определенной степени такой ход поставил под удар бизнес. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком — самый популярный в советские годы способ обладания недвижимым имуществом. С 1 января 2012 года закон предписывает полностью прекратить указанный вид владения земельными наделами. В определенной степени такой ход поставил под удар бизнес. История вопроса В 2009 году вступил в силу ФЗ №      342-ФЗ от 27.12.2009 г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности». В новой редакции пункт 2 статьи 3 ФЗ №      137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» звучит следующим образом: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа». Загвоздка первая — время Дело в том, что в отличие от граждан, организации и предприятия, обладающие землей в бессрочном пользовании, не имеют права на безвозмездное приобретение участков в собственность, только на платной основе: путем заключения договоров аренды или купли-продажи. Для переоформления земельного участка, уполномоченному представителю компании необходимо обратиться в органы государственной или муниципальной власти с соответствующим заявлением, прикрепив копии правоустанавливающих документов на землю. По данному заявлению органы государственной или муниципальной власти в месячный срок обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность (аренда, купля-продажа), после чего также в месячный срок с даты принятия указанного решения в адрес заявителя должен быть направлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка. Загвоздка вторая — отказ Основания к отказу в заключении возмездного договора передачи земельного участка могут быть только обоснованными, т.е. основанными на законе и мотивированными, например, ограничение в обороте земельного участка, запрет приватизации по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд, иные. И снова время В тех случаях, когда органы федеральной или муниципальной власти не направляют заявителю проект договора или предлагают заключить иной договор, к примеру, договор аренды, вместо купли-продажи, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) органов местной власти незаконными. В случае признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными, суд обязывает соответствующий орган власти подготовить проект договора и направить его в определенный срок правообладателю недвижимости. Выкупная стоимость земли определяется субъектом Российской Федерации самостоятельно, — напоминает Олег Сухов, — а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Выкупная стоимость земли не может превышать 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в населенном пункте плотностью свыше 3 млн. человек. В иной местности стоимость земельных участков не может превышать 2, 5% от кадастровой цены земли. Рыночная цена участков в данных отношениях не применяется. Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Обратите внимание, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 2001 года, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка. При этом если договор аренды земельного участка заключен правообладателем после введения в действие ЗК РФ, организация утрачивает право выкупа земельного участка. «Бизнесменам стоит знать, что обладая земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, они не могут распоряжаться ими, не вправе передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка», — констатирует адвокат Олега Сухов.   Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66 Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 07:58:09 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6939/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6938/ Правовой аудит деятельности любой компании, предприятия, организации – очень важен, однако далеко не все руководители понимают это. Более того, очень часто даже сами собственники и руководители адвокатских образований не придают значения юридически правильному построению работы своих организаций, уверяет адвокат Олег Сухов. Правовой аудит деятельности любой компании, предприятия, организации – очень важен, однако далеко не все руководители понимают это. Более того, очень часто даже сами собственники и руководители адвокатских образований не придают значения юридически правильному построению работы своих организаций, уверяет адвокат Олег Сухов. Договорная работа организации. Любая компания осуществляет свою деятельность на основании договоров, начиная от трудовых, что заключаются с работниками, заканчивая договорами, в соответствии с которыми компания предоставляет свои услуги контрагентам или, наоборот, такого рода услуги (работы, товары) принимает в свою пользу. От того, насколько юридически качественно «проработан» договор, зависит будущее компании. Стоит обратить внимание, что многие руководители организаций осуществляют свою деятельность по старинке, как в 90-е годы, т.е. вообще без договоров — на честном слове. Как показывает практика, такого рода «привычка» приводит либо к банкротству, либо к уголовному преследованию. Неграмотные, неквалифицированно подготовленные договоры могут навлечь огромное количество проблем, как то: взыскание дополнительных неустоек с компании, взыскание убытков, понуждение к заключению не выгодных соглашений, изъятию имущества. Кроме того,  юридически не грамотное содержание договора приводит к невозможности в дальнейшем отстаивать свои права, получать возмещения, связанные с не исполнением или ненадлежащем исполнением его контрагентами, выбирать или устанавливать регион, в котором необходимо решать судебный спор и заниматься исполнительным производством, многое-многое другое. «В связи с тем, что договоры организациями заключаются достаточно часто, — советует адвокат Олег Сухов, — необходимо убедиться, что они в полной мере соответствуют интересам вашего бизнеса. Для выявления такого рода информации, нахождения в документе слабых мест, его редакции необходимо привлекать юристов-практиков, которые, в том числе с учетом анализа судебной практики, смогут устранить выявленные пробелы в заключаемых или предполагаемых к заключению договорах. Кроме того, юристы способны предупредить о возможных угрозах, негативных последствиях, связанных с уже действующими, заключенными ранее договорами, выявить риски не исполнения или ненадлежащего их исполнения» Судебное представительство интересов компании Судебные споры – это некий результат того, насколько юридически грамотно, в том числе в части договорной работы, построена деятельность компании. Как показывает практика, количество споров с Банками или юридическими компаниями не велико, т.к. данные организации очень большое значение придают тем документам, которые подписывают, что лишает их контрагентов или клиентов шансов чего-то  требовать в судах. И наоборот, небольшие компании, например, субподрядчики, имеют огромное количество споров, т.к. работают больше на честном слове, чем на договорных отношениях. Важно не только заранее иметь сильную правовую позицию, базой которой будут договоры и соглашения, заключаемые вашей компанией, но и профессиональных, ответственных юристов-адвокатов с опытом работы в соответствующей отрасли. Адвокат Олег Сухов: «Безусловно, не все зависит от адвоката, но многое. Профессионал способен ускорить, причем значительно, рассмотрение дела в суде, убедить суд принять нужные доказательства, или наоборот, добиться, чтобы противоположной стороне отказали в приобщении нежелательных документов. Грамотный адвокат с опытом работы не допустит ошибок, которые в нашей формализованной и консервативной судебной системе могут привести к отказу в вашем иске» Не стоит забывать, что суд – это арбитр, т.е. орган власти, который призван принять решение как независимая сторона, при этом именно юрист, адвокат обязан доказать правоту компании и обоснованность или не обоснованность заявленных требований, возражений. Суд не вправе помогать неграмотному адвокату. Проверка, анализ, подготовка правоустанавливающих документов компании Часто руководители бизнеса даже не догадываются, как важно обладать продуманными и отработанными с точки зрения права и судебной практики правоустанавливающими документами. Многие слышали, читали, знают, как разваливаются успешные предприятия, когда возникают споры между учредителями или когда в компанию приходят новые лица. Всему этому виной безграмотно оформленные уставы и учредительные договоры. Многие бизнесмены не заботятся о надлежащем оформлении документов на имеющиеся у них активы, например, здания, земельные участки, любые другие дорогостоящие объекты. Такого рода халатность не просто приводит к утрате имущества, но и возникновению значительных убытков. Например, когда организация вкладывает средства в ремонт или  строительство, не имея достаточных документов, подтверждающих право на обладание объектом. При возникновении конфликтной ситуации имущество отчуждается  вместе с вложенными в него средствами. Олег Сухов: «Вы решили организовать бизнес? В таком случае отнеситесь серьезно к проработке уставных документов, чтобы зафиксировать в них малейшие нюансы: кто и при каких обстоятельствах вправе принимать те или иные решения, как могут отчуждаться доли предприятия или его имущество, кто несет ответственность за действия или бездействие. Предусмотрите запреты на влияние посторонних лиц на деятельность и руководство компании и пр.» Высокая квалификация юридического отдела предприятия или привлеченных адвокатов – успех долгой и защищенной работы В зависимости от того, насколько компетентно, профессионально и добросовестно осуществляется юридическое обслуживание компании, и соответственно, насколько юридически «подкованы» специалисты правового отдела компании или привлеченные адвокаты, во многом зависит не только финансовая устойчивость бизнеса, но и его судьба. Сколько примеров тому мы можем наблюдать в судебной практике, сколько прецедентов встречается ежегодно. Не правильно оплатил налоги – налоговые споры с огромными штрафами, арестом имущества, изъятием документов, приостановление деятельности компании. Не прописал в договоре необходимые условия с Заказчиком – огромные убытки и неустойки. Не проанализировал историю работы и квалификацию контрагента-исполнителя – потерял оплаченные средства. Не продумал трудовой контракт – лишился возможности обладать исключительными правами или результатом деятельности, на который компания потратила большие финансовые и временные затраты, примеров можно приводить нескончаемо много. Профессиональный правовой аппарат организации призван решить две значимые задачи: Первая – выстроить работу всей компании юридически чисто и грамотно, так, чтобы у контрагентов не возникало ни малейшего шанса взыскать денежные средства, не исполнить обязательства, изъять имущество, или развалить бизнес в целом. Вторая – защитить интересы компании в досудебном порядке, урегулировать споры с наименьшими потерями, выиграть суд, если таковой неизбежен. «Итак, если вы решили создать компанию, или ваше предприятие уже работает, но в нем не учтены все риски правового характера, нет юридической поддержки, — советует адвокат Олег Сухов, - рекомендую очень серьезно отнестись к привлечению юристов-практиков для проведения профессионального правового аудита».   Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66 Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 07:55:11 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6938/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6937/ Бизнес – один из самых рискованных и сложных способов заработать на жизнь. Как говорит статистика, лишь 5% от всего населения России способны успешно заниматься бизнесом. Помимо финансовой составляющей участников бизнеса, их природной способности организовать свое дело, удачи и везения, имеется и такой фактор, как юридически грамотное построение бизнеса. О том, как сделать свой бизнес юридически защищенным, рассказывает адвокат Олег Сухов, член Адвокатской палаты г. Москвы. Бизнес – один из самых рискованных и сложных способов заработать на жизнь. Как говорит статистика, лишь 5% от всего населения России способны успешно заниматься бизнесом. Помимо финансовой составляющей участников бизнеса, их природной способности организовать свое дело, удачи и везения, имеется и такой фактор, как юридически грамотное построение бизнеса. О том, как сделать свой бизнес юридически защищенным, рассказывает адвокат Олег Сухов, член Адвокатской палаты г. Москвы. Проблемы с налоговыми органами Итак, первая ошибка, которую допускают предприниматели — не правильное ведение бухгалтерского учета, не правильное исчисление и уплата налогов. Такого рода ошибки могут быть связаны как с работой неграмотного персонала, так и с попыткой уйти от налогов, скрыть доходы. Проблемы с налоговыми службами очень часто возникают и при «заказе» вашей фирмы конкурентами. Нежелательные и нежданные посещения налоговых структур и предъявление претензий могут быть следствием неправомерных действий силовых структур, которых, как показывает практика, очень и очень много. Всем собственникам и руководителям компаний необходимо усвоить два простых правила, первое, налоговые органы не должны нарушать закон, любое нарушение трактуется в пользу предпринимателей, подлежит оспариванию в вышестоящем налоговом органе – апелляционной инстанции, затем в суде. Второе, если вы единожды дадите «слабинку», ваш бизнес будут «доить», пока не выжмут из него все до последнего. Проблемы в области корпоративного права Вторая ошибка связана с изначально не правильным подходом к оформлению тех или иных документов, в том числе, определяющих порядок распределения прибыли, принятия решений между учредителями, переход долей уставного капитала иным лицам, принадлежности того или иного дорогостоящего имущества компании, на котором основана работа предприятия. Приведу два простых примера. Первый пример связан с вынужденной передачей доли компании наследнику одного из учредителей. В силу составленного под копирку устава компании при ее создании, приход нового человека привел к банкротству организации. Второй пример связан с неграмотным оформлением договора аренды земельного участка в престижном районе Москвы и не правильным оформлением здания на данном участке под ресторанный бизнес, что привело к необходимости сноса ресторана и освобождения земельного участка в интересах города, соответственно, полного краха бизнеса, чего не последовало бы при правильной регистрации данного объекта. Чрезмерное доверие контрагентам Третья ошибка — чрезмерное доверие контрагентам, или торопливость, чтобы ухватиться за предлагаемые заказы, или ведение бизнеса не на основе договорного права, а на основании «понятий», «честного слова»,  уверенности в том, что если что, всегда можно будет решить вопрос силой. Такого рода ведение бизнеса приводит к тому, что собственники компаний тратят большие финансовые или трудовые активы, не имея даже элементарного правового рычага не только получить прибыль, но и возместить затраченные расходы. Например, заказчик просит подрядную организацию осуществить подрядные работы, обещает оплатить заказ чуть позже и так и дотягивает до самого результата работы, после чего от оплаты отказывается. В указанном случае что-либо  взыскать с заказчика невозможно, а на практике данных примеров значительное количество. Отсутствие квалифицированных юристов Четвертая ошибка, отсутствие квалифицированной юридической помощи, поддержки или в рамках самой организации из ее сотрудников, или из числа неквалифицированных привлеченных сторонних юристов. Неквалифицированные юристы приносят бизнесу значительные убытки, приведу два примера. Первый, как-то  я обслуживал холдинг строительных компаний и учредитель одной из них дал мне договор, сказав, что он считает дело проигрышным, деньги, не полученные по договору, потерянными, но в качестве «развлечения» попросил меня подумать, может что-то  и «выгорит». На первый взгляд,  дело действительно было проигрышным, но я знал судебную практику таких споров, и выиграть спор в суде, а затем получить очень не маленькую сумму, не составило труда. А ведь на этой сумме уже был поставлен крест моим руководителем. Второй пример, компания арендовала огромную территорию, что-то  не поделила с арендодателем, который обратился в суд и потребовал взыскания 2 млн. рублей по недоплаченной аренде. Вместо того, чтобы из заявленных 2 млн. рублей «отбить» полтора, на чем сэкономить внушительную сумму, неграмотный юрист компании заявил в суде требования о признании договора аренды ничтожной сделкой по каким-то теоретическим, прочитанным в литературе основаниям, соответственно, дело проиграл. И  в иске о признании недействительным договора аренды было отказано, и 2 млн. рублей вместо пятисот тысяч было взыскано с компании арендатора. Проблемы с чиновниками Ошибка номер пять. Касается она, как правило, либо «молодого» бизнеса, который не знает, что в статьи расходов необходимо помещать обязательный резерв – оплата откатов, взяток и т.д., либо любых компаний, которые оказались в связи с заменой власти зависимы от новых пришедших на должности чиновников. «Приведу простой пример, аналогов которому по московскому региону очень много. Начинает застройщик строительство дома, осуществляет его на 90%. Затем в городе меняется власть, например, прошли выборы, и к управлению приходит новый глава города, после чего отказывает в подписании всех необходимых для строительства документов, начиная от продления разрешения на строительства и аренды земельного участка, заканчивая согласованием проведения и подключения коммуникаций. Итог – строительство „замораживается“, появляются обманутые дольщики, строительную компанию потихоньку начинают заваливать исками, после банкротят. Если инвестиционный проект выгодный, его передают иной компании, приближенной к власти, пока эта власть опять не сменится. Если проект не интересен властям, то все остаются ни с чем – и дольщики, и собственники строительного бизнеса, и власть — без взятки, но с проблемой обманутых дольщиков. Имея опытный юридический аппарат, такого рода проблемы можно успешно решать», — считает адвокат Олег Сухов.   Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66 Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 07:51:40 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6937/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6936/ Как известно, правоохранительные органы ведут ожесточенную борьбу с компаниями-“однодневками». Однако верными ли являются те методы, которые применяет наше государство? О том, что необходимо предпринять, чтобы компании-“однодневки» навсегда исчезли из коммерческой составляющей нашей страны, рассказывает Олег Сухов, адвокат “Юридического центра адвоката Олега Сухова», член адвокатской палаты г. Москвы. Как известно, правоохранительные органы ведут ожесточенную борьбу с компаниями-“однодневками». Однако верными ли являются те методы, которые применяет наше государство? О том, что необходимо предпринять, чтобы компании-“однодневки» навсегда исчезли из коммерческой составляющей нашей страны, рассказывает Олег Сухов, адвокат “Юридического центра адвоката Олега Сухова», член адвокатской палаты г. Москвы. Что такое компания-“однодневка»? Если не углубляться в азы юридической терминологии, а ответить на данный вопрос языком обывателя, то можно сказать следующее: компания-“однодневка» – это организация, к которой невозможно предъявить претензии имущественного характера. Кроме того, компания-“однодневка» способна безнаказанно прекратить свое существование быстро и без особых усилий и затрат со стороны ее учредителей и руководителей. Так почему все организации в нашей стране – это компании «однодневки»? Ответ на данный вопрос содержится в принципах создания и ликвидации юридических лиц, а также в отсутствии механизма привлечения к ответственности собственников и директоров компаний по своим обязательствам. Отсутствие запрета на использование схожего названия «Простейший способ создания любой организации и отсутствие запрета на использование схожего названия с уже имеющейся компанией делают свое дело. Например, для создания самой распространенной организационно-правовой формы — ООО (90% всех компаний в России являются Обществами с Ограниченной Ответственностью) будущему учредителю потребуется 7 дней и 10 000 рублей. Согласитесь, если вы имеете возможность за очень короткий промежуток времени и без особых финансовых затрат открыть под своим началом такую компанию, как, например, «Кока-Кола“, с организационной правовой формой – Общество с Ограниченной Ответственностью – это уже не нормально», — отмечает адвокат Олег Сухов. Прекращение деятельности без затрат Каждая работающая компания без каких-либо нежелательных для себя последствий имеет возможность в любое удобное время прекратить свое существование, путем элементарного бездействия. Что это означает? Вы, как собственник организации, к примеру, такой как инвестиционно-строительная компания «Самое светлое будущее», перестали ездить на работу и платить сотрудникам и подрядчикам заработную плату, а дольщикам предоставлять оплаченные квартиры, — все, деятельность компании «Самое светлое будущее» прекращена. Через год налоговая инспекция поставит вопрос об исключении данной организации из реестра юридических лиц, и такое звучное и всем известное предприятие, как «Самое светлое будущее» останется лишь в памяти кредиторов. Отсутствие ответственности за долги компании Действующее законодательство запрещает возлагать ответственность на собственника или руководителя компании за ее деятельность. Такое законодательное запрещение приводит к тому, что какой-нибудь немного грамотный предприниматель, с определенными планами и перспективами, может относительно просто собрать денежные средства на основании заключенных договоров. Например, собрать деньги на строительство целого микрорайона на основании договоров долевого участия или соинвестирования, а затем банально не выйти на работу. Что касается возврата собранных средств, то такой горе-предприниматель всегда имеет право не вернуть полученные денежные средства, не понеся абсолютно никакого наказания. Обманутые кредиторы могут предпринять попытку доказать свои права на переданные денежные средства и вернуть их, и суд удовлетворит данные требования, но фактическое получение денег будет невозможным. Короткий итог «Пока собственники и руководители освобождены от полной имущественной и уголовной ответственности за деятельность созданных ими компаний, количество обманутых потребителей в нашей стране будет только расти», — заключает адвокат Олег Сухов. Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66 Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 07:47:14 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6936/ http://juristmoscow.ru/adv_rek/6935/ В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости — квартир, домов, машиномест, земельных участков, иных объектов недвижимости — Законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому, а так же регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества. Государственная регистрация, ее возникновение и прекращение, как по обоюдной воле сторон, так и по решению суда, имеет ряд особенностей, которые в значительной степени урегулированы не только действующим законодательством, но и судебной практикой. Рассмотреть специфические моменты, связанные с государственной регистрацией возникновения и прекращения права собственности участников гражданского оборота в сфере недвижимости предлагает адвокат Олег Сухов. В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости — квартир, домов, машиномест, земельных участков, иных объектов недвижимости — Законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому, а так же регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества. Государственная регистрация, ее возникновение и прекращение, как по обоюдной воле сторон, так и по решению суда, имеет ряд особенностей, которые в значительной степени урегулированы не только действующим законодательством, но и судебной практикой. Рассмотреть специфические моменты, связанные с государственной регистрацией возникновения и прекращения права собственности участников гражданского оборота в сфере недвижимости предлагает адвокат Олег Сухов. Общие положения, о которых нужно знать Прежде всего знайте, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, право это может быть оспорено только в судебном порядке. Такие споры рассматриваются в порядке искового производства.  Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Течение срока исковой давности по данным искам начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Право собственности и право владения Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время он  не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если же продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Возврат имущества При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, учитывается следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Таким образом, стоит запомнить, что именно государственная регистрация договора и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого имущества является основанием для возникновения права собственности у нового собственника и прекращение права собственности у прежнего. Именно с момента государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор считается совершенным. Ни какое другое действие или форма совершения договора, например, нотариальная, не могут считаться обязательными и безусловными для сделки с недвижимым имуществом, как государственная регистрация договора в ЕГРП.   Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам. По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам: (495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66 Внимание! Консультация платная. Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату» Tue, 21 Feb 2012 07:45:32 +0400 http://juristmoscow.ru/adv_rek/6935/